« 23 »  01  20 15 г.




Расчет методом прямой капитализации

Джон Голт от , Теоретические аспекты оценки недвижимости методом капитализации дохода…. Сущность оценки недвижимости методом капитализации дохода…………………………………………………………………. Оценка объекта недвижимости методом капитализации дохода…………………………………………………………………. Описание объекта недвижимости …………………………………. Применение метода капитализации дохода………………………..

Проблема расчетов рисков при применении метода капитализации дохода и ее решения…………………………….. А если таких предложений нет или аналоги, которые можно найти, плохо похожи на объект оценки, то перед неспециалистом возникает неразрешимая задача. Это связано с тем, что недвижимость является многопараметрическим объектом, количество параметров, влияющих на ее стоимость, очень высоко и превосходит аналогичный набор характеристик для любого другого имущества.

Это связано с тем, что в силу свойства "недвижимости", то есть невозможности переместить объект, к параметрам, влияющим на стоимость объекта, относятся не только характеристики самого объекта, но и характеристики района, где расположен объект, и характеристики прилегающих территорий.

Такая многопараметричность существенно усложняет поиск аналогов для сравнения, ведь найденные аналоги могут совпадать по одним параметрам и не совпадать по другим важным параметрам - это очень затрудняет сравнение. Но невозможность найти аналоги, для которых известны цены продажи на дату оценки, не является непреодолимым препятствием для проведения оценки недвижимости.

В теории оценочной деятельности разработана группа методов оценки, называемая "доходным подходом", которые позволяют рассчитать стоимость имущества, зная доход, который может принести данное имущество своему обладателю. Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие во время оценки недвижимости методом капитализации дохода.

Объект оценки — простаивающая площадь под кафе в. Цель работы — разработать рекомендации по правильному применению метода капитализации дохода. Для достижения цели следовало решить следующие задачи:. Для написания работы использовались труды зарубежных и отечественных исследователей, статьи в периодической литературе и Интернет. Работа состоит из введения, заключения списка использованных источников и основной части. Основная часть состоит из 3 глав. В ней раскрывается сущность метода капитализации дохода, рассматриваются методы расчетов капитализации, а так же особенность применения метода капитализации дохода.

В данной главе метод капитализации дохода применяется на практике. Объектом оценки является площадь под кафе, которая принадлежит муниципальному образованию г.

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования.

При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:.

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей сегодняшней стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.

В общем случае оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода включает в себя ряд следующих обязательных этапов:. Среди перечисленных этапов наиболее важным является этап оценки, связанный с анализом наиболее эффективного использования.

Если использование всех составляющих оцениваемого актива соответствует наиболее эффективному использованию, последовательность оценки и содержание этапов существенно упрощается. Доходный подход на два основных метода: Необходимым и обязательным условием применения метода капитализации является допущение о том, что в обозримом будущем доходы, приносимые объектом, останутся примерно на одном уровне, близком к нынешнему [2]. Метод прямой капитализации — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразовании всех денежных потоков, который он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню инвестиций. Метод капитализации по отдаче на капитал, в свою очередь, может иметь с формальной точки зрения две разновидности: В зависимости от структуры оцениваемого актива как источника доходов с физической и финансовой точек зрения метод капитализации доходов может иметь целый ряд разновидностей.

Так, в зависимости от источников финансирования методы капитализации доходов можно подразделить на:. Если рассматривать объект недвижимости с физической токи зрения, то можно говорить о методах остатка для соответствующих физических компонентов оцениваемой собственности.

Метод остатка для земли базируется на концепции остаточной доходности, в соответствии с которой доход, извлекаемый из земли, представляет то, то остается после возмещения расходов на три фактора производства: Метод остатка для улучшений также базируется на концепции остаточной доходности, но с другим набором факторов производства: При этом коэффициент капитализации состоит из двух элементов:.

Ставка дохода на инвестиции при этом определяется рыночной доходностью безрисковых и ликвидных инструментов и премией за риски, связанными с неопределенностью получения доходов в будущем и недостаточной ликвидностью оцениваемого объекта недвижимости.

Норма возмещения капитала определяется величиной ежегодной потери капитала за время ожидаемого периода использования недвижимости, характером изменения величины чистых доходов и способа реинвестирования получаемых доходов [4].

Коэффициент капитализации — это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.

Однако данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора. Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:.

Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов. Безрисковая ставка доходности — ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные ранее перечисленные составляющие — поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным 20 лет правительственным облигациям на мировом рынке США, Германия, Япония и т.

При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию страновой риск. Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка.

Данная безрисковая ставка активно использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризовался некритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики.

Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ. В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30е годы XX века:. Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов — в реальном выражении.

При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;.

В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей. Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в не движимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата. Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала.

Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств полностью или частично в период владения недвижимостью. Для воз врата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения для рекапитализации.

Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:.

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности: Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается:. В самом общем виде капитализация дохода представляет собой процесс, в ходе которого величина и интенсивность потока дохода трансформируется в показатель стоимости С. Это определяется посредством или деления, или умножения величины потока Д на мультипликатор М , который в экономической науке еще именуется коэффициентом капитализации К.

Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой на несколько лет вперед. Метод капитализации доходов используется только при доходной недвижимости, т. В силу того, что текущая стоимость будущих доходов очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, необходимо располагать точными рыночными указаниями о его величине.

Получить или подготовить финансовый отчет за репрезентативный период времени обычно по меньшей мере за пять лет. Скорректировать финансовые отчетные данные, полученные на шаге 1, в соответствии с требованиями GAAP или для нормализации отчетности.

Если потребуются нормализационные корректировки для устранения воздействия на эти данные недействующих или излишних активов, следует рассмотреть стоимость этих активов в шаге 9.

Определить, не следует ли скорректировать нормализованный показатель дохода с учетом дефицита активов. В качестве альтернативы, идентифицированные недостающие активы могут быть рассмотрены отдельно в шаге 9. Пересчитать расчитать подоходные налоги на нормализованный доход до вычета налогов, как он был определен в шаге 2. Результатом будет показатель скорректированной чистой прибыли.

Если капитализируемым потоком доходов является денежный поток, то следует сделать дополнительные корректировки чистого дохода, полученного на шаге 3, чтобы прийти к валовому или чистому денежному потоку. Определить коэффициент капитализации для того потока доходов, который предстоит капитализировать.

Во многих случаях этим потоком является чистая прибыль шаг 3, см. Определить период деятельности компании, который послужит базой для капитализации. В большинстве случаев этим периодом бывает последний финансовый год или последние 12 месяцев; однако, в определенных обстоятельствах, более приемлемой базой расчета может оказаться прогноз на ближайший год или средний показатель за несколько прошлых лет.

Оценить рабочую величину стоимости компании путем деления чистой прибыли шаг 3 , или валового или чистого денежного потока шаг 4 на коэффициент капитализации, полученный на шаге 5. Если на шаге 2 были проведены корректировки финансовой отчетности для учета влияния на оценку компании недействующих или излишних активов, определите подходящую стоимость этих активов на дату оценки и добавьте ее к стоимости, определенной на шаге 7. Если на шаге 2 был установлен недостаток активов, определите, может ли быть показатель стоимости компании уменьшен на стоимость таких недостающих активов.

Если недостаток активов был учтен при нормализационной корректировке отчетности о доходах, операция по еще одному сокращению стоимости компании не требуется. Определить, требуется ли скорректировать полученную на шаге 9 стоимость для учета скидки за ликвидность, премии за контроль или скидки на неконтрольный характер пакета акций[8]. Метод капитализации дохода основывается на трех принципах оценки недвижимости: Принцип утверждает, что цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.

Опираясь на данный принцип, можно сказать, что арендная плата, норма прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке [9].

Таким образом, можно говорить о том, то метод капитализации дохода является одним из самых простых методов оценки объектов недвижимости. Однако данный метод имеет свои границы применения, положительные и отрицательные стороны. Так, если будущий доход от объекта недвижимости невозможно предсказать либо не является стабильной величиной, то применение метода невозможно. Кроме того, метод капитализации дохода отличается от метода дисконтирования денежных потоков, имеет свою специфику и основывается на трех основных принципах: Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки.

На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:. Объект оценки — помещение кафе площадью 33,2 кв. Собственность выписка из реестра объектов муниципальной собственности города Орска от Обременения и ограничения прав на объект оценки отсутствую. Объект недвижимости не отчужден, в споре и под арестом не состоит.

В рамках доходного подхода стоимость объектов была рассчитана в соответствии с методом прямой капитализации. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, то есть является стоимостью всего объекта недвижимости. Метод прямой капитализации выражается следующей формулой:. Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового или среднегодового чистого операционного дохода ЧОД в текущую стоимость.

Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы, предусмотренное договорами, и другие доходы от недвижимости. Определение арендной ставки проводилось на основе сбора и анализа информации по стоимостным показателям арендных ставок сопоставимых объектов в Орске.

Следует отметить, что в качестве аналогов были отобраны объекты, схожие с объектом оценки по основным параметрам с учетом результатов анализа наилучшего и наиболее эффективного использования. Ставка цена аренды, обычно указывается в рублях за кв.

Ставка аренды различна для разных классов помещений, она зависит от расположения здания и других факторов на рынке недвижимости. Ставка включает коммунальные расходы, за исключением затрат на связь и электроэнергию, что является типичным для данного сегмента рынка см. Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

В связи с тем, что при расчете ставки арендной платы, выбраны объекты-аналоги, величина арендных платежей по которым распространяется на общую площадь, в расчетах стоимости объекта оценки по доходному подходу, также использована общая площадь объекта [14].

Действительный валовый доход ДВД — это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Потери арендной платы происходят за счет неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами, выражаются такие потери обычно в процентах от потенциального валового дохода.

Степень незанятости характеризуется коэффициентом незанятости, определяемым как отношение величины несданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения этого коэффициента, отклонения от которого свидетельствуют о качестве управления конкретным объектом недвижимости значения коэффициента могут меняться со сменой владельца или управляющего недвижимостью.

При составлении информационного массива о доходах величина потерь от незанятости или принимается исходя из рыночных прогнозов, или рассчитывается для конкретного объекта недвижимости по формуле:. Расчет потенциального валового дохода и действительного валового дохода представлен в таблице Арендуемую площадь принимаем равной сумме основных площадей объекта недвижимости без учета вспомогательных, а именно коридоров, подсобных помещений и т.

Чистый операционный доход рассчитывается как разница между действительным валовым доходом и всеми операционными расходами. Расчет чистого операционного дохода представлен в таблице Операционные расходы расходы на эксплуатацию — это постоянные, ежегодные расходы, позволяющие объекту недвижимости функционировать на должном уровне.

Метод прямой капитализации

По своей экономической сути операционные расходы делятся на:. Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта недвижимости арендаторами.

Сюда относятся налоги на недвижимость, платежи по страхованию недвижимости, плата за лицензии и разрешения, некоторые эксплуатационные расходы [16]. Переменные расходы непосредственно зависят от интенсивности загрузки недвижимости и от уровня предоставляемых услуг.

К числу переменных расходов можно отнести:. При определении расходов на замещение, или резервного фонда на восстановление, предполагается, что в типичных рыночных условиях недвижимость будет эксплуатироваться на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости, которые предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы, например:.

Сюда же относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если эти расходы по договоренности несет владелец недвижимости. Данная величина не была заложена в расчет, обычно собственник не создает такой фонд, предпочитая отвлекать денежные средства единично, чем иметь неработающие денежные средства.

Для расчета налога на имущество в качестве налогооблагаемой базы принимается для собственника остаточная стоимость по балансу, в данном случае собственник не является плательщиком налога на имущество [18].

В практике получила распространение модель Гордона, также связывающая годовой доход с рыночной стоимостью, которая в основном применяется для оценки стоимости реверсии. В модели Ринга предполагается, что поток доходов будет ежегодно снижаться. Такое допущение в условиях постоянно растущих арендных ставок выглядит весьма сомнительным. Поэтому такая модель практически не применяется. Метод Хоскольда также не нашел широкого применения при оценке недвижимости, т. Наибольшее распространение получила модель Инвуда.

Ставку капитализации в данном случае рассчитываем методом рыночной экстракции [19]. Метод рыночной экстракции , позволяет определить наиболее адекватную величину коэффициента капитализации для объектов недвижимости. Как известно, коэффициент капитализации равен:. ЧОД 1 — прогнозная величина чистого операционного дохода;.

С 0 —стоимость объекта недвижимости на дату оценки;. ЧОД 0 — текущая величина чистого операционного дохода на дату оценки;. В связи с тем, что данные по рыночным значениям чистого операционного дохода, как правило, в доступной оценщику информации отсутствуют, то для рыночной экстракции приходится использовать величину предлагаемой арендной платы.

В этом случае расчетная зависимость приобретает вид:. Поправка на потери при сборе арендной платы обычно не учитывается, так как в настоящее время, в подавляющем большинстве случаев, установилась практика взимания авансовых платежей с арендатора, либо формирования возвращаемого фонда, за счет арендатора, в размере величины арендной платы за определенный период обычно 1…3 месяца [20].

При определении рыночной величины отношения операционных расходов к арендной плате следует иметь в виду, что обычно коммунальные услуги полностью или частично оплачиваются сверх арендной платы. Наиболее часто отдельно оплачиваются электроэнергия и услуги связи.

Строго говоря, в операционных расходах необходимо дополнительно учесть отчисления на капитальный ремонт, которые на практике, как правило, не производятся. Рассмотрим данные рынка торговых помещений в таблице 3. По представленным в выборке объектам определим валовый рентный множитель. Валовой рентный множитель ВРМ - это среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:. Величина коэффициента КВРМ зависит от размаха выборок значений ставок арендной платы и стоимости объектов недвижимости и приведена в таблице 4. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет сходную структуру с зависимостью для расчета коэффициента капитализации.

Проведя аналогичные рассуждения, приведенные для ВРМ, можно получить следующую расчетную зависимость для определения коэффициента капитализации:. Особенность полученной расчетной зависимости состоит в том, что в нее входят только безразмерные параметры, которые характеризуют соответствующий сегмент рынка объектов недвижимости [21]. С учетом последнего соотношения расчетная зависимость для определения коэффициента капитализации приобретает вид:. Прогнозирование меньшей степени загруженности заполняемости произведено для объекта оценки по формуле:.

D n - средний период, в течение которого объект не эксплуатируется;. N a - число арендных периодов в году количество дней в году. Таким образом, выборки значений являются однородными, и принятые значения могут приниматься для расчета корректировки. Следует подчеркнуть, что величины ВРМ и коэффициента капитализации характеризуют не конкретный оцениваемый объект, а сложившуюся ситуацию на рассматриваемом сегменте рынка. Поэтому при их расчете недопустимо использовать скорректированные стоимостные характеристики объектов-аналогов, а необходимо использовать имеющиеся данные по рассматриваемому сегменту рынка.

При этом, с целью снижения размаха используемых при расчетах исходных значений арендной платы и стоимости, сегмент рынка может быть сколь угодно заужен. Рыночная стоимость объекта оценки по доходному подходу равна на 09 июля года: Метод капитализации прибыли, безусловно, хороший инструмент расчета стоимости недвижимости в ситуации, когда известны ставки аренды на аналогичные объекты. Расчет доходов и расходов - вещь достаточно простая, здесь трудно ошибиться. Наибольшую сложность представляет расчет ставки капитализации, а именно - премии за риск.

Несмотря на существование большого количества исследований, посвященных изучению рисков в инвестиционной деятельности, расчет рисковых надбавок остается весьма сложной областью в методологическом отношении [24]. Риск — это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: Что же является причиной рисков?

Представление об этом может дать общая классификация рисков, в соответствии с которой можно выделить:. Целесообразно рассмотреть общую классификацию рисков применительно к сфере недвижимости, начав с рыночных рисков. Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами.

Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:. Остановимся на этом подробнее. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне Переделок. Это особенно важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав.

Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц. Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них;.

В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства;. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти. Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т.

Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов — в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке, в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.

Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании фирмы в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок [27].

Внешние экономические риски — постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит от качества деятельности компании фирмы , которая и сама может быть источником рисков.

Лекции по оценке недвижимости - файл 1.doc

В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам:. Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом — достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения.

Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение. Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической ситуацией, миграцией населения, общим предпринимательским климатом, уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр.

Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя. А это случается довольно часто. Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических решений например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом , что повышает вероятность потерь.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае — к утрате не только дохода, но и капитала. Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время играют различную роль зависимости от сегмента рынка или сферы деятельности. В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом.

Так, при существенном ограничении платежеспособного спроса отсутствие исследований состояния и тенденций спроса и предложения на рынке, пренебрежительное отношение к вопросам финансового планирования могут привести к гораздо более серьезным последствиям, чем в ситуации его стабильности или тем более роста.

Исключить их полностью, очевидно, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Коэффициент капитализации - это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Применения метода капитализации довольно распространено на практике. Это довольно хороший и легкий метод оценки недвижимости.

Однако нельзя забывать, то при подсчетах должны учитываться риски, что не всегда легко рассчитать на практике все риски, с которыми можно столкнуться в будущем. Несмотря на существование большого количества исследований, посвященных изучению рисков в инвестиционной деятельности, расчет рисковых надбавок остается весьма сложной областью в методологическом отношении.

Исключить риски полностью, очевидно, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая схема управления рисками: Оценка и страхование коммерческой недвижимости. Финансы и Статистика, Состояние и тенденции развития.

Финансы и статистика, Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия бизнеса. Аудит и финансовый анализ. Оценка стоимости земельных участков. У вас нет доступа к скачиванию файлов с нашего сервера. Привет студент Регистрация Войти Логин: Оценка стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода 0 Джон Голт от , Для достижения цели следовало решить следующие задачи: В последней, третей главе рассмотрена проблема применения метода и способы ее решения.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости: В общем случае оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода включает в себя ряд следующих обязательных этапов: Так, в зависимости от источников финансирования методы капитализации доходов можно подразделить на: Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы: Коэффициент капитализации состоит из двух частей: Требования к безрисковой ставке: Фишера, выведенную им еще в 30е годы XX века: Расчет премий за риски: При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке; 2 надбавка за риск вложения в недвижимость.

В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности; 3 надбавка за инвестиционный менеджмент. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации: В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции Таблица 1.

Таблица 1 — Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается: Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле: Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение: Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда: Так или иначе, доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде: Проведение анализа финансовой отчетности.

Выборы величины прибыли, которая будет капитализирована. Расчет адекватной ставки капитализации. Определение предварительной величины стоимости предприятия. Внесение необходимых поправок с учетом ликвидности оцениваемого имущества, перспектив развития предприятия и других неденежных факторов [6]. При использовании подхода капитализации консультант-оценщик должен выполнить следующие шаги: Исходя из этого принципа рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект.

В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени. Исходя из этого принципа можно определить как потоки денежных средств и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения. Этап включает следующую последовательность действий: Площадь 33, 2 кв. Метод капитализации доходов используется, если: Метод прямой капитализации выражается следующей формулой: Для определения стоимости объекта оценки методом прямой капитализации необходимо: Определить среднюю величину чистого операционного дохода от использования объекта за год ЧОД.

Рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу К [11]. Расчет чистого операционного дохода производится в следующей последовательности: Расчет ПВД производится по формуле: При составлении информационного массива о доходах величина потерь от незанятости или принимается исходя из рыночных прогнозов, или рассчитывается для конкретного объекта недвижимости по формуле: Таблица 3 — Расчет потенциального валового дохода, действительного валового дохода.

Наименование Объект оценки Арендуемая площадь объекта, кв. По своей экономической сути операционные расходы делятся на: К числу переменных расходов можно отнести: При определении расходов на замещение, или резервного фонда на восстановление, предполагается, что в типичных рыночных условиях недвижимость будет эксплуатироваться на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости, которые предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы, например: Как известно, коэффициент капитализации равен: В этом случае расчетная зависимость приобретает вид: Таблица 4 — Информация по торговым помещениям города Орска.

Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид: Таблица 6 — Расчет коэффициента К ВРМ. Обозначение Величина 1 Арендная плата, руб. А макс 2 Арендная плата, руб. А мин 3 А макс. С макс 5 Цена предложения объекта, руб. Проведя аналогичные рассуждения, приведенные для ВРМ, можно получить следующую расчетную зависимость для определения коэффициента капитализации: Условия Источник информации 1 ул.

Ленина,15 30 улучшенная Входит всё, кроме электричества, телефона, интернета, уборки, охраны тел.: Маркса, 12 25 улучшенная Входит всё, кроме электричества, телефона, интернета, уборки, охраны тел.: Комсомольская, 4 30 улучшенная Без учета коммунальных платежей тел.: Чапаева, 6 28 улучшенная Без учета коммунальных платежей тел.: Ленина, 83 18 улучшенная Без учета коммунальных платежей www.

Горького, 5 16 улучшенная Без учета коммунальных платежей тел.: Щорса 95 16 улучшенная Без учета коммунальных платежей www. Проверка результата на точность представлена в таблице. Корректировка на отличия в условиях финансирования рассчитывается следующим образом: Коэффициент капитализации равен 14,66 процента Следует подчеркнуть, что величины ВРМ и коэффициента капитализации характеризуют не конкретный оцениваемый объект, а сложившуюся ситуацию на рассматриваемом сегменте рынка.

В операциях с недвижимостью риск может проявляться: Представление об этом может дать общая классификация рисков, в соответствии с которой можно выделить: Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков: Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них; - архитектурно-строительные, как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы.

В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам: Как показывает анализ, финансовые риски могут быть разделены на несколько групп: Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам.

Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией фирмой для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как: В то же время выпуск акций без уверенности в возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы. Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах.

Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании фирмы на каком-либо этапе проект или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов если вообще это будет возможным.

Метод капитализации доходов применяется если: Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: Шпаргалки 7 Крипер В. Экономика недвижимости, 11 Ример М. Финансы и Статистка, — с. Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем. О сайте В мире Экономика Религия Криминал Спорт Культура Инопресса Поддержка скрипта Расширенный поиск Все последние новости Мобильная версия сайта.

Особенности применения метода капитализации дохода…………. Краткая характеристика местоположения и транспортной доступности объекта оценки.




Дмитрий Левченко

Обоснованность и достоверность оценки стоимости недвижимости зависит от правильности определения области применения затратного, доходного и сравнительного подходов. Общая формула, по которой производятся вычисления, имеет простейший вид: